स्टाम्प ड्यूटी क्या है : स्टांप ड्यूटी के बारे में बेहद जरूरी बातें

जब भी हम घर खरीदने की सोचते हैं तो मार्केट में चल रहे सबसे अच्छे होम लोन ब्याज दर की जांच करते हैं। हम सभी वर्तमान में चल रहे होम लोन ब्याज दरों का पता लगाने के लिए इंटरनेट में सर्च जरूर करते हैं। याद रहे, होम लोन में केवल ब्याज लागत ही शामिल नहीं होता बल्कि, आपके घर के लेन-देन की प्रोसेस में सरकार को स्टांप शुल्क भी देना होता है। यहाँ हम समझेंगे कि स्टांप शुल्क क्या है और स्टाम्प शुल्क की गणना कैसे करते हैं?

स्टाम्प ड्यूटी के कॉन्सेप्ट को समझ लेते हैं :-

सभी प्रकार के संपत्ति में अधिकारों के हस्तांतरण से जुड़े किसी भी लेन-देन में एक टैक्स वसूल किया जाता है जिसे स्टाम्प ड्यूटी के नाम से जाना जाता है। ध्यान दें, यहाँ हमने ‘अधिकारों का हस्तांतरण’ शब्दों का प्रयोग किया है। इसका अर्थ है कि कोई भी संपत्ति का मालिकाना दुसरे को देना और ऐसे हर केस में स्टाम्प ड्यूटी लगेगा, इसमें संपत्ति की खरीद या बिक्री शामिल है, संपत्ति को बिक्री के अलावा अन्य को हस्तांतरित करना जैसे कि विरासत या उपहार देना जैसे मामलों में भी स्टाम्प ड्यूटी लगती है। इसलिए, हम कह सकते हैं कि जब भी कोई संपत्ति हाथ बदलती है, तो आप पर स्टांप शुल्क लगता है। स्टाम्प ड्यूटी दरें प्रत्येक राज्य में भिन्न होती हैं।

स्टाम्प ड्यूटी की गणना कैसे करते हैं?

प्रत्येक राज्य अपने अधिकार क्षेत्र में संपत्तियों के मूल्य का रेडी रेकनर रखता है। रेडी रेकनर की एक कॉपी उप-पंजीयक के कार्यालय में उपलब्ध है। इसे आप ऑनलाइन भी चेक कर सकते हैं। याद रखें, संपत्ति का मूल्य हर गली-मोहल्ले में अलग-अलग हो सकता है। बिक्री समझौता तैयार करने से पहले अपनी संपत्ति के मूल्य की जांच करने की सलाह दी जाती है। इस मान को दिशानिर्देश मान के रूप में जाना जाता है।

मूल्यांकन की एक और अवधारणा है जिसे संपत्ति के बाजार मूल्य के रूप में जाना जाता है। आदर्श स्थिति में, बाजार मूल्य दिशानिर्देश के बराबर होना चाहिए। हालांकि, हकीकत में ऐसा नहीं है। बाजार मूल्य उस समय में मांग और आपूर्ति की स्थिति पर निर्भर करता है। दिशानिर्देश एक व्यापक अवधारणा है और वर्तमान बाजार में उतार-चढ़ाव के लिए जिम्मेदार नहीं है। इसलिए, आप पाते हैं कि बाजार मूल्य दिशानिर्देश मूल्य से अलग होगा।

आपको दोनों में से सबसे ऊपर की गाइडलाइन वैल्यू या एग्रीमेंट वैल्यू पर स्टैंप ड्यूटी देनी होगी। उदाहरण के लिए, यदि दिशानिर्देश मूल्य 40 लाख है और बाजार मूल्य या अनुबंध मूल्य 50 लाख है, तो आपको 50 लाख पर लागू स्टाम्प शुल्क का भुगतान करना होगा । इसी तरह, यदि अनुबंध मूल्य 35 लाख है और दिशानिर्देश मूल्य 40 लाख है तो 40 लाख पर भुगतान करना होगा। जैसा की मैंने बताया था गाइडलाइन वैल्यू या एग्रीमेंट वैल्यू जिसकी राशि अधिक है उसी पर स्टाम्प ड्यूटी लगती है।

स्टाम्प ड्यूटी कौन देता है?

सभी मामलों में, सिर्फ Equitable mortgage को छोड़कर, स्टांप शुल्क का भुगतान करने का दायित्व लाभान्वित होने वाले पर होता है। बिक्री-खरीद लेनदेन के मामले में, खरीदार स्टाम्प शुल्क का भुगतान करता है। इसी तरह, उपहार द्वारा प्राप्त सम्पति का प्राप्तकर्ता द्वारा स्टाम्प शुल्क का भुगतान करना होता है। गिरवी के मामले में, गिरवी का निर्माता स्टाम्प शुल्क का भुगतान करता है।

स्टाम्प शुल्क की मात्रा

स्टाम्प शुल्क की मात्रा विभिन्न कारकों पर निर्भर करती है:-

• संपत्ति की स्थिति – पुरानी या नई हो सकती है।
• स्थान – शहर, ग्रामीण, महानगरीय क्षेत्र
• मालिक की उम्र – कुछ राज्यों में वरिष्ठ नागरिकों के लिए रियायतें दी जाती हैं।
• लिंग – कुछ राज्यों में महिला लाभार्थियों के लिए स्टांप शुल्क की दरें कम की हुई है।
• उपयोग – आवासीय या व्यवसायिक
• संपत्ति का प्रकार – फ्लैट, फार्महाउस, बंगला इत्यादि

स्टाम्प शुल्क की दर

स्टाम्प शुल्क की दर अलग-अलग राज्यों में अलग-अलग होती है। आमतौर पर बिक्री-खरीद या लेनदेन के मामलों लिए लगभग 3% से 10% होता है। यह अन्य उद्देश्यों के लिए अलग है जैसे कि बिक्री, गिरवी आदि के अलावा अन्य स्वामित्व का हस्तांतरण। आप उप-पंजीयक के कार्यालय से अनुमानित दर प्राप्त कर सकते हैं।

उदाहरण के लिए, मुंबई और दिल्ली में यह 5% है जबकि चेन्नई में यह 8% है।

स्टाम्प ड्यूटी का भुगतान कैसे करते हैं?

स्टांप शुल्क का भुगतान करने के 3 तरीके उपलब्ध हैं:-

• गैर-न्यायिक स्टाम्प पेपर विधि – अपेक्षित मूल्य के लिए गैर-न्यायिक स्टाम्प पेपर खरीदें और उस कागज पर बिक्री समझौते को निष्पादित करें। इसके बाद, आपको सब-रजिस्ट्रार के कार्यालय में चार महीने के भीतर सौदे को पंजीकृत करना होगा।
• फ्रैंकिंग विधि – एक सादे बांड शीट पर समझौते को प्रिंट करें। इस बॉन्ड शीट को अधिकृत बैंक में जमा करें जो एक फ्रैंकिंग मशीन के माध्यम से दस्तावेजों को संसाधित करता है। आप बैंक को राशि का भुगतान करें।
• स्टाम्प शुल्क का ऑनलाइन भुगतान करें – कुछ राज्य आपको आरटीजीएस/एनईएफटी के माध्यम से स्टाम्प शुल्क का ऑनलाइन भुगतान करने की अनुमति देते हैं। आपको स्टैंप ड्यूटी सर्टिफिकेट मिलता है जिसमें तारीख, स्टैंप ड्यूटी का प्रकार आदि जैसे विवरण होते हैं। पंजीकरण के लिए इसे डाउनलोड कर सकते हैं।

यदि आप कम स्टाम्प शुल्क का भुगतान करते हैं तो क्या होगा?

कुछ लोग संपत्ति मूल्य को कम बताते हैं ताकि उन्हें कम स्टांप शुल्क लगे। यह स्वाभाविक रूप से राज्य के खजाने को नुकसान पहुंचाता है। पता चलने पर, आपको वास्तविक स्टांप शुल्क के 8% से 20% तक का जुर्माना देना होगा। जुर्माना वास्तविक स्टांप शुल्क और पंजीकरण के समय भुगतान किए गए स्टांप शुल्क के अंतर के अतिरिक्त है। आजकल, दिशानिर्देश मूल्य की अवधारणा के कारण ऐसा करना आसान नहीं है। सरकार हर साल जनवरी में गाइडलाइन वैल्यू में संशोधन करती है।

स्टाम्प ड्यूटी शुल्क पर कैसे बचत कर सकते हैं?

स्टांप शुल्क की सही राशि का भुगतान करने की सलाह दी जाती है। कुछ राज्य वरिष्ठ नागरिकों और महिला लाभार्थियों के लिए रियायतें प्रदान करती है।

कुछ शहरों में लगने वाले स्टैंप ड्यूटी को तालिका में दिखाया जा रहा है :-